▶ 地目編
Q1.地目変更とは？
数年前に畑を購入し、そこに家を新築しました。近く銀行から融資を受けるために、土地と建物の登記簿謄本を提出したところ、土地の地目が畑のままになっているので宅地に地目変更するように言われましたが、どのようなことか説明して下さい。
A 不動産登記法施行令には、地目は、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公乗用道路、公園、雑種地に区分されています。あなたの場合は建物が新築されていますので、その敷地は前記のうちの宅地にあたります。
しかし、建物が新築されても自動的に登記簿の地目が宅地に書き換えられる訳ではありません。その土地が事実上畑から宅地に変わった日、つまり、あなたの建物の完成の日を原因日付として地目変更の登記をしなければなりません。この手続きには、土地を購入する際に受けた、農地法の許可書（市街化区域の場合は受理通知書）を添付して登記を申請することになります。
なお、不動産登記法によれば、変更の日より１ヵ月内に、土地の所有者は地目変更の登記をしなければならないことになっています。
Q2.畑を駐車場にしたいのですが？
A 自分の土地だからといって畑（農地）を勝手に他の用途に変更することはできません。事前に各市町村役場の農業委員会に対して届け出または許可申請が必要です。
その土地が都市計画法で市街化区域に指定されていれば届け出で済みますが、市街化調整区域等であれば許可の申請が必要になります。「許可」申請ということは許可されない場合もあるということです。
市街化区域以外では、駐車場に限らず農地を他の用途に変更する場合は規制がありますので、事前に土地家屋調査士にご相談ください。
なお、登記簿に記載されている地目を他の地目に変更した場合は、１ヶ月以内にその登記をしなければなりません。
Q3.家庭用菜園は畑に地目変更できますか？
宅地の一部を畑にして野菜を栽培しているのですが、この部分を畑に地目変更することはできますか。
A 宅地の一部を利用して自家用の野菜を栽培する、いわゆる家庭菜園と呼ばれる畑は、登記法上の畑と認定することはできません。ただし、宅地のうちのかなり広い部分を畑として使用している場合、畑と認定できる場合がありますので、土地家屋調査士にご相談ください。畑と認定できる場合であれば、その部分を分筆し地目変更登記をします。
Q4.農地転用の届け出をして家を建てたのに登記簿の地目が変わっていないのですが？
農地転用の許可を受けて、数筆の畑にまたがって住宅を新築しましたが、土地の登記簿の地目は畑のままになっています。なお、畑はすべて自分の土地で、互いに隣接しています。
A 自分名義の農地を農地以外の目的で使用する場合には、都道府県知事の許可が必要です。農地を勝手にほかの目的に利用することは一般には禁止されていますが、この許可を受ければ、農地以外に利用することができます。しかし、許可を受けただけでは地目は変わりません。例えば、目的地に建物が建つなど、現況が宅地として認められるような状況になったとき、初めて宅地になります。
相談のケースでは、農地転用の許可を受けて住宅を新築したとのことですので、現況地目は宅地になったと思われます（ただし、広大な土地の一部に建物を建てた場合、その土地全部を宅地としては認められない場合もあります）。このように、地目に変更が生じた場合、不動産登記法では、所有者は１ヶ月以内にその土地を管轄する法務局に、地目変更の登記を申請しなければならないことになっています。つまり、土地の状況について最もよく事情を知っている所有者本人に、地目変更の登記を申請する義務が課せられているのです。
なお、質問の土地は数筆に分かれているようですが、敷地が何筆もあると煩わしいものです。この機会に合筆登記をお勤めします。同じ所有者の土地で隣接しておリ、地目が同じなどの一定の要件を満たしていれば、数筆の土地を１筆の土地にすることができます。合筆するかどうかは所有者の自由ですので、地目変更登記と違って申請の義務はありませんが、登記簿上の表示と現況を一致させ、分かりやすくするためには有効な手続きです。
Q5.荒れた畑を雑種地に地目変更したいのですが？
不動産登記では地目が、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、山林、公衆用道路などと決められていますが、雑種地は法定された地目のいずれにも該当しない土地の場合の地目です。たとえば、駐車場や資材置場、水力発電のための水路および排水路、競馬場内の馬場、高圧線の下の土地でほかの目的に使用できない区域、鉄塔や変電所の敷地、記念碑や記念樹の敷地などがあります。
このように、雑種地として認められるのは、ある特定の目的のもとに利用されてはいるものの、法で定められた特定の地目のどれにも該当しない場合です。
そこで、減反で荒れた田を雑種地に地目変更ができるかということですが、所有者において特定の目的のために利用することを放棄している休耕地の場合は、単にその利用目的が判然としないという理由だけですから、雑種地として取り扱うことはできません。雑草が生い茂って原野に近い様相を呈していても、雑草などを除去して田として使用することが可能な場合は、従来通り田として取り扱います。
このように地目は、その状況が一時的なものであるかどうか、あるいは対象土地が本来の使用の仕方をされているかどうかなどを、周囲の状況、使用経緯、将来の利用見込みなどを総合して判断した上で決まります。
特に農地については農地法上の制限がありますので、各市町村の農業委員会にもご相談ください。
Q6.原野を開墾して畑にしたのですが？
私は、自己所有の原野を畑に開墾し、耕作の利便を図るため、自己所有の隣接の畑と合わせて一枚の畑にしまじた。必要な登記手続きをしたいのですが、どのような手続きをしたらよいでしょうか。
A 原野を畑に開墾されたということですので、まず地目変更登記か必要です。この場合、原野の全部を畑に変更されたのであれば,、その土地全部を畑に変更した旨の地目変更登記をしなければなりません。また、原野の一部を畑に変更されたのであれば、その部分を分筆し、地目変更登記を行います。
次に、開墾した畑とあなた所有の隣接した畑をi一枚の土地として利用されているということですが、このままでは法的には一つの土地とは認められません。同一所有者の数筆の土地を合併して一筆の土地とすることを合筆登記と言いますが、あなたの場合もこの合筆登記が必要です。
ところで、この合筆登記を行うには、合筆する数筆の土地が、
１．互いに接続していること。
２．同一地目であること。
３．原則として所有権以外の登記かされていないこと（例えば抵当権などの登記がなされていないこと、ただし例外があります。）。
４．字（あざ）が異なっていないこと。
などの要件を満たす必要がありますので、ご注意下さい。